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Schriftformerfordernis bei Wechsel des Praxismieters

Bei einer Praxisübernahme werden regelmäßig auch die Praxisräume übernommen. Dabei tritt der Praxisübernehmer in den bestehenden Mietvertrag mit dem Vermieter ein. Voraussetzung dafür ist die Zustimmung des Vermieters und eine entsprechende schriftliche Vereinbarung. Diese schriftliche Vereinbarung muss bestimmte inhaltliche Voraussetzungen erfüllen, da ansonsten böse Überraschungen lauern können.

Eine Klausel in einem Praxisübernahmevertrag mit folgendem Inhalt wäre unzureichend und den gesetzlichen Voraussetzungen nicht gerecht werdend:

"Die Praxis wird betrieben in 4. D., F. 17 mit einer Praxisfläche von ca. 92 qm. Die Erwerberin tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Das Einverständnis des Vermieters liegt vor."

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Eine wie vorstehende Klausel in einem Praxisübernahmevertrag hatte das OLG Düsseldorf in zweiter Instanz zu beurteilen und kam zu dem Schluss, diese sei nicht ausreichend. Um die gewünschte Bindungswirkung zu erzielen hätte die Regelung konkrete Details umfassen müssen wie Angaben zur Mietlaufzeit, zum Mietzins usw. Das OLG Düsseldorf formuliert in seinen Entscheidungsgründen zu seinem Urteil vom 20.10.2011 (Az. 10 U 66/11) wie folgt: "Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist jedoch bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter ungeachtet der formfrei möglichen Zustimmung des Vermieters nur eingehalten, wenn diese Mieteintrittsvereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt. Das erfordert, dass der Mieter oder der Mietnachfolger dessen Eintritt in die Mieterstellung durch eine Urkunde belegen kann, die ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt. Die vertragliche Auswechselung des Mieters muss darin zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des Mietnachfolgers im Zusammenhang mit dem zwischen dem bisherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt [?] Hieran fehlt es.Danach ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Werden wesentliche Vertragsabsprachen in einem Nachtragsvertrag getroffen, wahrt dieser die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben [?]. Diesen Anforderungen wird die Mietübernahmeregelung in § 5 des Praxisübernahmevertrages nicht gerecht. Die Parteien des Ausgangsmietvertrages vom 04.09.1975 haben diesen nach den getroffenen Feststellungen durch die Nachträge vom 10.04.1987, vom 27./29.08.1997 und vom 21.03.2002 in jeweils wesentlichen Punkten (u.a. Betriebskostenumlage, Optionsrecht) geändert, so dass die Mieteintrittsvereinbarung in § 5 des Praxisübernahmevertrages zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB auf diese Nachtragsvereinbarungen ausdrücklich hätte Bezug nehmen müssen. Ohne eine solche Bezugnahme war für einen potenziellen Erwerber - auch nicht im Wege der Auslegung - aus der Einsicht in den Praxisübernahmevertrag nicht ersichtlich, dass er in einen Mietvertrag mit umfangreichen Nachträgen eintritt. Auch der Hinweis in § 18, "Uffy cg Pylnlua ayhuhhnyh Ohnylfuayh ohx Pylnläay qolxyh xyl Ylqylvylch pil Pylnluamohnyltycwbhoha uomaybähxcan", yhnbäfn eychy uomlycwbyhxy Vytoahubgy uoz xcy pilayhuhhnyh Huwbnluampylychvulohayh."

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