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Mietminderung bei niedriger als vereinbarter Fläche der Praxisräume

Weicht die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten ab, können dem Mieter Minderminderungsansprüche zustehen, da durch das abweichende Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache erheblich gemindert sein kann.

Von einer erheblichen Minderung geht der Bundesgerichtshof bereits dann aus, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es dann nicht. Die Rechtsprechung hat diese Grenze von 10% im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogen und sie gilt auch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „ca.“ angegeben ist. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume ist. Der Bundesgerichtshof erklärt, daher spreche bei einem erheblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen müsse.

Etwas anderes gilt, wenn die Flächenabweichung 10% oder weniger beträgt. Dann muss der Mieter zum Erreichen einer Mietreduzierung zusätzlich argumentieren.

Das Urteil 

Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung vom 25.11.2020 (Az. XII ZR 40/19) zu der 10%-Grenze aus:

„Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Diese Rechtsprechung hat nur zur Folge, dass bei Flächenabweichungen, die diese Grenze von 10 % überschreiten, der Mieter nicht gesondert darlegen muss, die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch sei infolge der Flächenabweichung gemindert. Bleibt die Flächenabweichung - wie im vorliegenden Fall - hinter dieser Grenze zurück, kann sich der Mieter dagegen nicht auf diese tatsächliche Vermutung einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache berufen. Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist.“

In dem vom Bundesgerichtshof zu beurteilenden Fall ging es um eine Gewerbefläche, die sich nach einem Umbau dadurch verringert hat, dass ein Teil der Fläche einem anderen Gebäudeteil zufiel. Auch für einen solchen Fall – eine nachträgliche Flächenreduzierung durch Umbau – gilt die beschriebene Rechtsprechung. Da die Flächenreduzierung in dem Streitfall (Betreibung eines Ballettstudios) weniger als 10% betrug, musste die Mietminderung ausreichend begründet werden. Eine ausreichende Begründung setzt voraus, dass die Nutzungseinschränkung konkret belegt wird, was in vorliegendem Fall nicht gelungen ist. 

„Gemessen hieran hat das Berufungsgericht im vorliegenden Fall zu Recht eine Minderung der Miete abgelehnt, weil die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht in ausreichendem Maß nachgekommen ist. Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerin, sie habe auf den fehlenden 10 m² im betroffenen Übungsraum vier zusätzliche Schüler unterrichten und damit weitere Einnahmen generieren können, nicht als ausreichenden Vortrag für die von ihr begehrte Mietminderung angesehen hat. Denn mit diesem Vorbringen stellt die Klägerin nur die abstrakte Behauptung auf, durch die Flächenabweichung seien ihr mögliche Einnahmen verloren gegangen. Inwieweit die Klägerin jedoch durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch des Übungsraums beeinträchtigt wird, ergibt sich daraus nicht. Trotz des entsprechenden Hinweises des Berufungsgerichts hat die Klägerin keine weiteren Tatsachen vorgetragen, die eine konkrete Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs durch die Flächenabweichung belegen.“

Kommentar

Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs verdeutlichen, dass rein abstrakte und theoretische Umsatzeinbußen eine Mietminderung nicht rechtfertigen können. Der Schaden muss vielmehr konkretisiert werden. Denkbar wäre eine Konkretisierung, wenn die Klägerin zum Beispiel vier Schülern wegen der durch den Umbau verursachten Flächenreduzierung hätte kündigen müssen. Jedenfalls reichen rein hypothetische Behauptungen nicht aus. Für eine Zahnarztpraxis würde von einer Beeinträchtigung des vertraglichen Gebrauchs zum Beispiel ausgegangen werden können - je nach Einzelfall - , wenn sich die angemietete Fläche nach einem Umbau dergestalt reduziert hätte, dass der Wartebereich wegfallen würde und von außerhalb ergänzend angemietet werden müsste. Selbstverständlich käme es für eine konkrete und abschließende rechtliche Beurteilung immer auf die individuelle Situation an.

Handlungsempfehlung

Es gilt zu differenzieren: Wenn eine mehr als 10%-ige Flächenreduzierung der Gewerbefläche vorliegt, bedarf es für eine Mietminderung keiner weiteren Argumentation. Die Beeinträchtigung des Gebrauchs wird unterstellt. Beläuft sich die Flächenreduzierung auf 10% oder weniger, muss die Beeinträchtigung des Gebrauchs konkret belegt und idealerweise auch beziffert werden.

Dr. Susanna Zentai
Rechtsanwältin